Son zamanların onur kırıcı oyunu; kira taahhütnamesi
Öncelikle Kira Tahliye Taahhütnamesi nedir? Gelin birlikte anlayalım…
Kira Taahhütnamesi Nedir?
Kira Tahliye Taahhütnamesi; kiracının, kiralayacağı evi veya iş yerini belirli bir tarihte şartsız koşulsuz boşaltacağını ev sahibine yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir.
Özetle: Ev sahibi için bu belgenin anlamı; istediğim zaman seni kapının önüne koyarım belgesidir.
Örnek bir belge:
Kiracı olarak oturduğum taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte tahliye edeceğimi, kabul ve taahhüt ederim.
TAAHHÜT TARİHİ:…/…/…. (GENELDE BOŞ BIRAKILIYOR VEYA KİRA SÖZLEŞMESİNDEN SONRAKİ TARİH ATILIYOR)
TAHLİYE TARİHİ: 01.01.2026 (USULEN 1 SENE VEYA 2 3 SENE YAZILABİLİYOR)
İMZA (İMZAYI ATINCA EVDEN ÇIKIŞINIZI 1 SENE SONRASINDA KİRACININ KEYFİNE BIRAKIYORSUNUZ)
Bu belge; ev sahibinin kendisini koruma kaygısı bahane edilerek kiracının çaresizliğinin fırsat bilinmesi ve kanunun arkasından dolanılmasıyla üretilmiş etik dışı bir uygulamadır. Neden etik dışı diyorum…
Şöyle ki; ev sahibi bu belge sayesinde taahhüt edilen tarih geldiğinde herhangi bir haklı gerekçeye gerek duymaksızın, kiracıyı “keyfi olarak” bile evden çıkarma hakkına sahip olmaktadır.
Ev sahipleri her ne kadar “Ben sadece kötü niyetli kiracıya karşı kendimi koruyorum, keyfi olarak kimseyi çıkarmam” dese de sonuçta bu belge, o keyfiyeti mülk sahibine yasal bir hak olarak teslim etmektedir.
Peki, her fırsatta “yasalar kiracıyı koruyor” diyerek kendince haklı sebepler sunan ev sahipleri ve onları koruyan emlakçılar, bu yönteme başvurarak kendi yarattıkları daha büyük bir adaletsizliği meşrulaştırmış olmuyor mu?
Günümüzde kiracılar, kendilerine dayatılan bu belgeyi imzalamazsa başını sokacak ev bulamıyor; bu dayatma modeli 2004 yıllarında falan çıkmış ve nadiren kullanılıyorken şu ara adeta moda olmuş ve emlakçıların çoğu giderek artan şekilde bunu kullanma yanlışlığına başvuruyor. Ev sahipleri de durumdan gayet memnun. Çünkü bu düzende emlakçı komisyonunu, ev sahibi ise istediği an kiracıyı kapının önüne koyabilme gücünü garantiye alıyor. Olan ise sadece barınma hakkını korumaya çalışan vatandaşa oluyor. İmzalanan o boş kağıtlar, aslında bir kira sözleşmesi değil; kiracının kendi elleriyle boynuna geçirdiği hukuki bir boyunduruk haline geliyor.
Bu taahhütname yasal mı? İşin hukuki boyutu:
Biraz araştırdığımızda karşımıza çıkan gerçek, piyasadaki bu kirli düzenle tamamen çelişiyor.
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine gelin birlikte bakalım:
MADDE 352– Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya
veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava
açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kanun koyucu, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için çok açık ve net bir sınır çizer: Bu belge, kira sözleşmesi yapıldıktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonraki bir tarihte, kiracının tamamen özgür iradesiyle imzalanmalıdır. Kanun koyucunun buradaki amacı çok nettir: Kiracı evi tutarken baskı altında kalmasın, can havliyle ve çaresizlikle her şeye imza atmak zorunda bırakılmasın. Devlet, kiracının barınma hakkını korumak için koruyucu bir kalkan koymuştur.
Ama gelin görün ki piyasada bu yasa tam tersine işletiliyor. İşin en acımasız tarafı da bu taahhütnamelerin hiçbir zaman yasanın emrettiği gibi sözleşmeden sonra, özgür iradeyle imzalanmamasıdır. Daha kira sözleşmesinin mürekkebi kurumadan, evin anahtarı teslim edilmeden, hatta henüz eve adım bile atılmamışken; düzenleme ve tahliye tarihleri boş bırakılmış taahhütnameler kira sözleşmesi ile birlikte kiracının önüne dayatılıyor. Yani kiracı, daha adımını atmadığı evin içindeyken, hangi gün kapının önüne konulacağının senaryosunu başkalarının yazmasına izin vermek zorunda bırakılıyor.
Sonrasında ise emlakçı veya ev sahibi o boşlukları istediği gibi dolduruyor. Yargıtay’ın “Boş kağıda imza atan, sonradan doldurulacak tarihi peşinen kabul etmiş sayılır” yönündeki içtihatları ise maalesef bu etik dışı uygulamanın en büyük yasal dayanağı haline getiriliyor. Yani kanunun kiracıyı korumak için getirdiği “sözleşmeden sonra imzalanma” şartı, tarihlerin boş bırakılması kurnazlığıyla fiilen yok ediliyor.
Boş tarihli imza attırmanın haricinde, belgeye doğrudan ileri bir tarih yazdırılarak da her şey kılıfına uydurulabiliyor. Emlakçı veya ev sahibi, taahhütnameye sanki aylar sonra özgür iradeyle imzalanmış gibi ileri bir düzenleme tarihi atıyor. Böylece kâğıt üzerinde her şey hukuka uygun görünse de, perde arkasında kiracının çaresizliği üzerinden oynanan oyun tamamlanmış oluyor.
Barınma hakkı, bir insanın en temel, en kutsal haklarından biridir. Sadece başını sokacak bir yuva arayışını ticari bir koz, bir tehdit unsuru haline getirmek hangi vicdana, hangi ticari ahlaka sığar? Bir tarafın çaresizliği üzerine kurulan hiçbir sistem uzun vadede huzur getiremez.
Bana kalırsa, bu belgenin vatandaşın özgür iradesi ve talebi olmadan, daha sözleşme masasında bir ön şart gibi önüne koyulması doğrudan bir suç olmalı! Buna yeltenenler de ciddi cezaya çarptırılmalı! Aslına bakarsanız, işin temelinde bir dayatma ve irade fesadı olduğu için suç kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Ama ortada öyle bir tezgah var ki, imzalatılan o belgenin ikinci bir nüshasını veya bir fotokopisini kiracıya asla vermiyorlar. Neden mi? Çünkü belgeye ileri bir tarih atılacağını, o kağıdın bir saatli bomba gibi bekletileceğini kendileri de biliyor ve arkalarında delil bırakmak istemiyorlar.
Bu Konuda Kiracı Olarak Neler Yapabilirsiniz?
Belgenin Bir Nüshasını Alabilirseniz…
İmzalanan gün noterden belgenin geçersiz olduğuna dair mal sahibine ihtar çekilirse belge kanunen geçersiz hale gelir. Sonrasında nüshayı uyanık geçinen ev sahibinize dürerek istediği şekilde kullanmasını önerebilirsiniz.
Belgeyi İmzaladıktan Sonra El Çabukluğu İle Fotoğrafını Çekebilirseniz…
Önünüze ileri tarihli bir taahhütname dayatıldığında, telefonunuzun GPS (konum) verileri açıkken belgenin fotoğrafını çekip hemen cebinize koyabilir, fark edilirse de “çekememişim” dersiniz; çünkü bu orijinal fotoğrafın arka planındaki EXIF (meta) verileri, belgenin hangi gün, saat ve konumda çekildiğini net bir biçimde saklar. Eve taşındıktan sonra bu fotoğrafı ev sahibine WhatsApp üzerinden atıp altına doğal bir dille “Bu belgedeki tarih sanırım yanlış yazılmış, ileri bir tarih atılmış…” şeklinde bir mesaj iliştirdiğinizde, ileride açılacak bir tahliye davasında bu yazışma geçmişi ve orijinal fotoğraf elinizdeki en güçlü savunma kalkanına dönüşür. Mahkemenin bunu delil olarak kabul edip etmeyeceği hakimin takdirinde olsa da kurnazca yazılmış bir senaryoya karşı dijital ayak izi bırakarak bu kozu kullanmaktan asla çekinmemek gerekir. (Mahkeme bunları delil olarak kabul etmesi gerekir ama etmiyorsa da yapacağınız bir şey yok.)
Aile Konutu Gerekçesi
Kira Tahliye Taahhütnamesinde eşlerin her birinin ayrı ayrı imzası olması gerekliliği 🙂
Madem ev sahipleri uyanık bizim de elimiz armut toplamıyor. Böyle bir madde buldum.
Size açılacak olan olası davaya karşı argüman olarak kullanabilirsiniz.
Yargıtay kararlarında şu mantık yürütülür:
Aile konutu olan bir taşınmazda, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshetmesi veya taşınmaz üzerindeki hakları sınırlandırması hukuken geçersizdir. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin rızası alınmadan verilen tahliye taahhüdü, aile konutunun korunması ilkesine aykırıdır ve geçersiz sayılmalıdır. 🙂 (Bekarsanız tabi bu durum sizin için geçerli değil)
Hadi gelin bir de olaya “Ev Sahibi” gözünden bakalım haklılar mı empati yapalım.
Tahliye taahhütnamesi yoksa kontrat her yıl ÜFE/TÜFE oranında zamlanarak otomatik uzar ve ev sahibi gerekçe göstermeden kiracıyı ilk 11 yıl boyunca evden çıkaramaz.
Gerekçeler Neler?
Kirada Yaşamak: Ev sahibinin başka bir yerde kirada oturuyorken tahliye tehdidi altında olması.
Sağlık ve Yaşlılık Durumu: Ev sahibinin yaşlanması veya hastalanması sebebiyle asansörlü, alt kat veya çocuklarına yakın bir eve geçme zorunluluğu.
İş veya Eğitim Değişikliği: Ev sahibinin ya da çocuğunun tayininin/okulunun o bölgeye çıkması ve orada yaşayacak olması.
Evlilik: Ev sahibinin çocuğunun evlenecek olması ve oturacağı başka bir evinin bulunmaması.
Düşünün ki devlet memuruna bile lojman süresi 5 sene oturma koşulu ile veriliyor. Şahsi mülkiyet üzerinde kiracılık hakkının 11 sene gibi upuzun bir süreye yayılması hakkaniyet sınırlarını zorluyor. Aslında yasadaki bu süre 5 sene olarak belirlenseydi, süreç her iki taraf için de çok daha makul ve katlanılabilir olabilirdi. İşte o zaman, bugün piyasada uyanık geçinen ev sahipleri de “Ben bu kiracıdan 11 yıl boyunca bir daha kurtulamam” korkusuna kapılmayacak; dolayısıyla daha sözleşme masasında o çirkin tahliye taahhütnamesi uyanıklığına girişmeye gerek bile duymayacaktı. Tabi bu benim düşüncem. Bu işin hakkaniyet ölçüsü iyi hesaplanması gerekir. 5 sene olur 7 sene olur vs.
Göreceğiniz üzere mülk sahiplerinin de kendince haklı ve derin endişeleri var elbette. Mevcut yasalarımızda bir tahliye davasının açılması, mahkemenin sonuçlanması ve kararın uygulanması maalesef yıllar sürüyor. Ev sahibi; mülküne zarar veren, kirasını ödemeyen ya da gerçekten kendisinin ihtiyacı olduğu halde evden çıkmayan kötü niyetli bir kiracıya denk geldiğinde, adalet mekanizmasının yavaşlığı yüzünden ciddi anlamda mağdur olabiliyor.
İşte bu uzun ve yıpratıcı mahkeme süreçleriyle uğraşmak istemeyen, malını ve emeğini güvence altına almaya çalışan ev sahibi de çareyi bu taahhütnamede buluyor. Yani aslında bu belge; sadece ev sahibinin açgözlülüğünden değil, mülk hukukunun mülk sahibini korumakta hantal kalmasından ve iki tarafı da tatmin etmeyen adaletsiz bir sistemin yarattığı güvensizlik ortamından besleniyor.
Ancak mülk sahiplerinin bu endişelerinde haklı olması, yapılan bu büyük yanlışı haklı çıkarmaya yetmiyor. Çünkü sistemdeki bir aksaklık, başka bir adaletsizlikle düzeltilmeye çalışılıyor. Ev sahibinin kendi malını koruma hakkı ne kadar meşru ise, kiracının barınma hakkı da en az o kadar kutsaldır. Bir tarafın kendini güvenceye alma arzusu, diğer tarafın hayatını ve geleceğini bir tehdit unsuru haline getirmemelidir. Unutulmamalıdır ki; yasalardaki veya adaletin işleyişindeki boşlukları, toplumun en temel ahlak kurallarını çiğneyerek ve zayıf olanı ezerek kapatmaya çalışmak, adaleti getirmek bir yana, toplumsal huzuru tamamen yok eder.
Soruyorum size: Bin kişiden kaç tane “kötü kiracı” çıkıyor da bu teslimiyet belgesi genel bir kural gibi herkesin önüne dayatılıyor? İstatistiğe vursak cevap belki %1 bile değil.
Burada akıl almaz bir kurunun yanında yaşı da yakma, toplu cezalandırma mantığı işliyor. Peki, siz bu %1 problemli kitle yüzünden, geriye kalan %99 düzgün, kirasını zamanında ödeyen, evine gözü gibi bakan insanların onurunu kırmaya çalışmıyor musunuz?
Buna değer mi?
Bir toplumda bir kişi hırsızlık yaptı diye sokaktaki herkese hırsız şüphesiyle bakılamaz.
Elbette mal sahipleri kendilerince önlem almak isteyebilir, bu anlaşılabilir bir kaygıdır; ancak bu önlem arayışı yasal sınırların içinde kalmalıdır, yasaların arkasından dolanarak çoğunluğu peşinen suçlu ilan ederek değil.
Son olarak bu problemlerin nereden kaynaklandığına bakalım…
Kira tahliye taahhütnamesinin adeta bir salgın gibi piyasaya türemesindeki asıl maksat sadece kötü niyetli kiracı korkusu değil! Asıl mesele, piyasadaki diğer evlerin fahiş şekilde değer kazanmasıyla ortaya çıkan o devasa fiyat farkı. Ev sahibi, çevresindeki evlerin kiralarının uçup gittiğini görünce, içerideki eski kiracıyı bir an önce kapının önüne koymanın uyanıklığına düşüyor. Bu uyanıklar bu kurnazlığı düşünemeyen ev sahiplerinin de aklını çeliyor ve bu belge günümüzde tabiri caizse moda oluyor.
Peki ev fiyatlarındaki bu makas neden açılıyor?
Normal şartlarda, kira miktarlarındaki ÜFE/TÜFE artış oranları ile maaşlarımıza yapılan zamlar birbiriyle örtüşüyor. Teoride dengede gitmesi gereken bu süreçte eğer makas böylesine uçurumlar yaratacak şekilde açılıyorsa, bunun tek bir sebebi var: Boşalan ya da yeni kiraya verilen evlerin tamamen fahiş ve kontrolsüz bir şekilde fiyatlandırılması. Piyasa elbette arz ve talep dengesiyle çalışır. Nüfus artarken konut üretimi azalmış olabilir; ancak mesele sadece bir matematik formülü değil. Burada derin bir toplumsal adaletsizlik yatıyor: Zengin ile fakir arasındaki makas öylesine açıldı ki, bir yanda servetine servet katıp onlarca eve hükmeden bir azınlık, diğer yanda ise başını sokacak tek bir çatı bulamayan milyonlarca gariban.
Üstelik bu düğümü kördüğüme çeviren başka faktörler de var:
- İnşaat maliyetlerinin katlanması nedeniyle yeni konut üretiminin durma noktasına gelmesi
- Paranın değer kaybetmesi
- Ev sahiplerinin gayrimenkulü sadece bir barınak değil vahşi bir “enflasyondan kaçış kapısı” olarak görmesi
- Denetimin ve ahlaki sınırın kalmaması.
İşte tüm bu sebepler birleştiğinde; barınma gibi en temel insani hak, tamamen kontrolünü kaybetmiş bir ranta ve uyanıklık yarışına kurban ediliyor.
Çözüm Ne Olmalı? Mesela düşünelim…
- Yabanclıara konut satışı yasaklanmalı
- Türk gurbetçilere ikiden fazla konut satışı yasaklanmalı
- Gurbetçiler ikinci evini en fazla 1 sene içinde kiraya vermeli (Devasa boş ev vergisi olmalı)
- ÜFE/TÜFE oranları belirlenirken memur maaşı veya asgari ücret katları baz alınmalı (Misal ev kiraları piyasası memur maaşının 10 da 1 i ölçüde olmalı Ya da asgari ücretin 3 de 1 i gibi)
- Kiralarda tavan fiyat belirlenmesi (Metrekare ve oda ölçütünde)
- Toki ev yaparak vatandaşa kiraya vermeli (Tokinin kira miktarları piyasayı belirleyici unsur olur)
- Ticari şirketlerin konutları alıp kiralaması yasak olmalı
Bu maddeler artırılabilir değiştirilebilir uzmanlar tarafından oturulup daha derin düşünülebilir. Bir problem olduğu ortada fakat bu problemler çözüm bulmazsa vatandaş daha çok mağdur olacak gibi…
Bizler aynı mahallenin esnafı, aynı sokağın insanı, aynı ekmeği bölüşen aynı ülkenin vatandaşlarıyız. Bir mülk, bir imza ya da kağıt üzerindeki bir tarih, aramızdaki o kadim insani hukuku, birbirimize olan saygı ve güvenimizi yerle bir etmeye değmez. Ne bir ev bir insanın gururundan ve ailesinin huzurundan daha değerlidir, ne de hiçbir yasa iki insanın karşılıklı rızasından daha güçlüdür. Birlik ve beraberliğimizi, birbirimize olan güvenimizi kaybetmediğimiz, herkesin hakkını adaletle teslim aldığı o huzurlu günlerde buluşmak dileğiyle. Hoşça kalın.
Ev sahibi ve kiracılar; gelin bu konuyu yorumlarda konuşalım…
